房价需回归合理水平换房族心态出现微妙转变

　　“尽管一些唱空的杂音至今仍在干扰市场，但购房门槛和成本实实在在降低后，还是有很多人对市场表现出较大关注。相信新政加速落地生效后，对市场的传导效应会更明显。”5月23日，广州一家本土房企的相关负责人告诉南方日报记者，“当前楼市行情仍在震荡修复，信心比黄金还贵，未来需要有更多类似的好政策来提振社会对市场的预期和信心。” 　　5月17日以来，一组力度空前的房贷利率和首付新政推高了置业者的看房热情。多家机构的监测数据显示，新政出台前后三天，上海、深圳楼市成交面积环比大增77.4%、19.5%；广州日均认购环比虽然仅增6%，但售楼部的人气亦有17%的拉涨。 　　记者注意到，近期从中央到地方，各级政府部门围绕“保交楼”“分类融资”“人房地协调”以及“以旧换新”等方面，已经研究和制定一系列新的政策举措，为房地产恢复产业良性循环和回归健康发展打下了良好基础。在高级宏观分析师屠强看来，这些新政能最直接作用于房企流动性、稳定供给，有助于信用风险的缓和，进而缓和居民对于住宅交付的担忧，将存量递延的地产刚需和高额储蓄逐步释放，促进地产销售回升。 　　●南方日报记者柴亚娟 　　改善用户 　　换房需求得到满足，卖房心态逐渐企稳 　　在记者走访中，多家开发商的销售人员均表示，虽然广州的同行目前仍未收到首付15%的执行文件，但一批看房多时的市民明显加快了出手速度。特别是对于需要“卖一买一”的改善型业主来说，降低首付比例后，可以提前购置心仪的大户型，甚至有些业主不再急于卖房，希望在行情稳定后卖一个更好的价格。 　　值得一提的是，从去年下半年延续至今二手房“以价换量”形成的价格下行趋势，在新政后首个周末亦有所刹车。5月20日，上涨价房源达165套，为近一个月内涨价房源最多的一天。此外，广州二手房成交均价也呈现三连涨态势，5月21日均价达到3.21万元/平方米，为近一个月内次高的价格。 　　“不过，现在大部分业主还是该怎样就怎样，维持原来的价格，希望把二手房卖出去就好。这是市场的主流心态现状。”广州海珠区一名房产中介向记者坦言。 　　多位业内人士均表示，当前市场企稳最重要。广州番禺中介经理王天良也反映，“涨价的二手房数量不算多。广州二手房均价能否维持上涨的走势，依然需要观察。” 　　刚需用户 　　没有最低价，只等更低价 　　实际上，记者调查发现，近日业主对外宣称有“提价冲动”的二手房源多集中在天河、越秀、海珠等核心城区的热门板块。对于大多数区域来说，不管是二手房还是新房，降价打折、优惠促销依然是普遍现象，尤其是外围城区，为了尽快回笼资金，议价空间更大。 　　刚刚过去的4月，广州新房市场“以价换量”仍为主基调，根据南方+房向标监测以及一些机构披露，不少推新项目均推出特惠房源、特价单位、一口价等方式的优惠来吸引买家，各区让利幅度3%—10%不等，其中增城、花都的让利幅度甚至达10%以上。二手房业主给出的议价空间也再度扩大，已超过8%，上一次议价空间突破8%，还要追溯到去年7月和8月。 　　“不可否认，市场前期通过让利实现的放量成交，一定程度上影响了部分人对楼市的预期和信心。加上一些中介机构为了加快交易节奏也在持续压低房价，无形中也助长开发商和业主的焦虑情绪。”广州市房协一位专家坦言，“买涨不买跌”心理不仅在影响炒房的人，对自住的买家也会造成压力。哪怕没有房的刚需族，在新政出台后，也会有犹豫和观望的情绪，希望等待一个最佳的入市时机。 　　在有着广州楼市“风向标”之称的珠江新城板块，一名资深房产中介也告诉记者，“新政后，珠江新城的咨询客多了，但刚需客还未明显出手。”从机构数据可见，截至5月21日，珠江新城仅成交了22套房，其中17日新政发布当天成交了2套，19日1套，20日2套，21日一套，较此前并未有明显增量。 　　刚需用户的观望情绪直观反映在成交量上，多家房企人士告诉记者，新政出台后，业内至今尚未收到具体执行文件，当前人气仅是稍微回升，但能否明显拉动成交仍待观察。也许新政落地生效会有更直观的数据。 　　星河地产当前在广州有8个一手楼盘在售、1个新盘待售，但新政首周总体来访量环比上升20%—30%，成交无明显变化。 　　万科黄埔新城的相关负责人介绍：“新政后首个周末，项目到访超320组，成交十余套，同比以往周末翻倍增长，但是与周末项目举办的活动吸引了上千名游客到来也有关系。目前还没有出台相关落地的细则，我们也只能加速提前盘客。” 　　大部分项目在增城区的，同样表示，首付新政正式执行前市场反应平淡。广州公司的相关负责人介绍：“上周末我们的客流提升了20%—30%，成交量方面略有提升。” 　　对于二手房交易大户花都来说，由于客群以本地人居多，而且很多人换房的第一意向，还是留在花都，倾向原地升级，算是偏内生型的市场，二手成交套数长期稳定在广州市各区排名前三，而且波动较小。此次新政对于花都的购房者影响基本不大，“目前政策只是吹风，还没落地，没有感觉到市场有什么变化。”花都区一名中介说道。 　　开发商 　　任务重心还是“去库存” 　　相较于改善用户的积极入场提前购得满意新房，以及刚需对价格更加敏感仍在徘徊观望，开发商的心态显得平静很多。 　　成交数据并未大幅上涨或许是开发商冷静的最主要原因。据克而瑞监测数据，新政出台首周，上海、深圳楼市成交面积环比大增77.4%、19.5%，而广州跌超两成。 　　当然，这一方面与当前广州仅公积金新政落地、首付下调政策尚未跟进，购房者期待更多新政落地，故而延期网签以享受政策利好有关；另一方面，需要考虑的是，首付变少后，剩下的85%余款意味着月供的增加，无疑增加了还贷压力。 　　不过，在广州11个区中，套均价最低的增城区和从化区，均价为156万元，以首付15%计算，仅需23万元即可购置房产。增城区的一位房产销售人员表示：“我们按增城套均价130万元的房子来算，首付20万元内起，月供多了不到925元。多了1000元月供，对于购房者来说，增加的还贷压力并不算太大。” 　　广东省城乡规划设计研究院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也表示，降首付与降利率结合起来，再加上目前房价降低，购房者的月供负担将大幅度下降，房贷进入可支付阶段，即月供不会明显影响居民其他消费。 　　整体来看，当前楼市库存太大、需求疲弱，需要注入有效购买力修复市场动力，对冲需求下滑导致的价格信号不稳、销售回款骤跌以及行业全链条收缩和风险蔓延。5月17日的住房新政，除了信贷政策继续宽松外，也从更广的层面为房企进行纾困和化债，包括支持国企收购商品房、盘活存量土地、保交楼等，均有大力度支持措施出台。 　　易居研究院研究总监严跃进认为，此次盘活存量土地的重心有所转变，主要是立足缓解房企困难和压降债务层面，这恰恰说明一点，各地近期存量土地的盘活政策也会加快“上新”。“这也为后续更多土地纳入改革，同时加快处置，创造了条件。” 　　因此，相当部分的房企人士对后续“保障性住房再贷款”、收回存量土地等去库存政策的落地抱有更高期待。一家大型房企在广州区域的负责人就表示，“本轮政策对购房者降门槛的力度确实超越预期，不过保障性住房再贷款政策的实施，将对楼市供需关系的影响更为立竿见影，或许对于房价企稳有更大的帮助。” 　　本版统筹：冯善书